Варианты приобретения недвижимости в Индонезии иностранцами.

По закону Индонезии иностранцы не могут быть собственниками земли в Индонезии в привычном понимании понятия "собственность", означающем безусловное право владения имуществом.

Таким правом обладают только граждане Индонезии.

Иностранцы имеют право владеть землей только на правах аренды.

Долгосрочная аренда является видом собственности с ограничением по времени.  

 

Рассмотрим различные варианты владения недвижимостью в Индонезии иностранцами.

 

  •  Hak Pakai - "право на использование”. 

Закрепляется получением именного (с указанием ФИО) сертификата, зарегистрированного в государственных органах, дает иностранному гражданину исключительное право на использование земли/дома. 

Если иностранец приобретает права Hak Pakai от индонезийского физического лица с правами Hak Milik, иностранец может оформить статус Hak Pakai на срок до 80 лет (первоначальный срок 30 лет + продление на 20 лет + продление на 30 лет).

Если иностранец приобретает права Hak Pakai от любого юридического / физического лица с правами Hak Guna Bangunan, он может иметь права на оставшийся срок действия прав HGB плюс еще максимум 50 лет (20 лет продления + 30 лет обновление).

Это право предоставляется иностранному гражданину только на одну единицу недвижимости, размер земельного участка не может превышать 1500-2000 кв.м (зависит от локации). Существует также минимальная цена на недвижимость, которую можно приобрести в рамках Hak Pakai. Для региона Бали это 2 млрд рупий на квартиры и 5 млрд рупий на дома. В Джакарте лимиты установлены в размере 3 и 10 млрд рупий соответственно.

Для того, чтобы оформить недвижимость подобным образом, покупателю необходимо иметь Рабочую визу/Вид на жительство. 
Такой вид владения недвижимостью удобен в случае постоянного проживания в стране. 
В случае переезда из Индонезии необходимо в течение одного года передать права другому лицу (иностранцу, обладающему рабочей визой или резиденту), иначе государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации. 

Обходится через получение и ежегодное продление вида на жительство (оформление на  работу) – стоимость $2500/год

Учитывайте, что если вы не являетесь налоговым резидентом Индонезии (не вставали на учет в их налоговой), налог при продаже недвижимости другому лицу составит 20% от общей стоимости.
 

  • Hak Sewa - "аренда” . 

В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды. 
Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai. 
Договор аренды не обязательно подтверждать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля и он был заверен марками.
Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода. Если этот пункт не урегулирован в письменном виде, может возникнуть ситуация что налоговая придет к арендодателю и он потребует доплаты за землю на уплату налогов с арендатора.
Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству. Однако если вы будете заверять его у нотариуса у каждого из них может быть свое собственное виденье сроков и может будет необходимо разбить его на части. Часто встречаются варианты оформления аренды на 100 лет с разделением на 4 договора по 25 лет, с разными датами заключения и оформленной предоплатой по каждому из договоров.

При договорах Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.

 

  • Hak Guna Bangunan - "право на строительство”. 

Этот вариант владения недвижимостью предусмотрен для юридических лиц - компаний, зарегистрированных на территории страны, независимо от формы юридического лица.
Данная форма позволяет строить и владеть множеством объектов недвижимости.

Это право выдается компании сроком на 25 с дальнейшей пролонгацией на 25 и на 30 лет (общий срок 80 лет), по истечении 80 лет пролонгация так же возможна, однако на практике еще этот срок никто не переходил.

Обладая этим правом, компания может передавать земельные участки или объекты недвижимости другим лицам (по договорам Hak Pakai иностранцам, по договору HakMilik гражданам Индонезии, по договорам продажи доли в компании), уступая приобретателям свои права на данную недвижимость. 
Плюсом этого варианта является то, что возможная дальнейшая перепродажа земли и строений на ней может происходить путем продажи компании или ее долей, что возможно осуществить без налоговых трат связанных с заменой собственников.

Однако возникают расходы на ведение бухгалтерии, возможен больший контроль со стороны проверяющих инспекций. 

Помимо налога с продаж может возникать налог на прибыль: стандартная ставка 25%, в случае если 40% акций торгуется на бирже ставка 20%, в случае если оборот компании менее Rp 50 млрд (3.5 млн$) ставка 12.5%, маленькие компании с оборотом менее Rp 4.8 млрд (320 000 $) ставка 1%.

В настоящее время готовятся поправки в законодательство. Ожидается, что срок аренды по Hak Guna Bangnan сделают изначально с периодом 70-80 лет. Как только изменения будут приняты, мы их отразим в данной статье.

 

  • Hak Milik – "безусловное право на собственность”. 

По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать только ее граждане. 
Но, несмотря на это, много лет действует схема, позволяющая иностранцам приобретать недвижимость. Юристы скажут что эта схема не законна и будут правы, но на практике этот механизм широко распространен и применяется десятилетиями.

Существует 2 вида договоров о номинальном владении:

  1. заключается заверенный нотариально договор о займе у иностранного инвестора гражданином Индонезии, где в качестве залога выступает покупаемая недвижимость. 
    В этом случае, гарантией того, что индонезиец не аннулирует свою доверенность, служат документы, подтверждающие факт займа, а также дополнительный договор долгосрочной аренды.

  2. без оформления займа у нотариуса заключаются договора о том что лицо указанное в сертификате на землю является номинальным владельцем, который не может своими действиями и/или бездействием противоречить воле покупателя земли и обязан следовать распоряжениям покупателя касательно продажи, аренды указанной земли.
    Договором закрепляется компенсация номинального держателя: ежемесячная оплата и/или комиссия от возможной перепродаже земли в будущем.

У этого варианта, разумеется, есть серьезные недостатки, самым главным из которых является факт того, что реальным собственником недвижимости является гражданин Индонезии и механизм по сути вне закона, однако широко используется на протяжении десятилетий.

У варианта c владением через номинального держателя есть свои минусы, но существуют и множество плюсов связанных с налогообложением, администрированием бизнеса.

Все зависит от того, кто является вашим доверенным лицом.

PS: в случае если иностранный владелец недвижимости неудовлетворен номинальным владельцем, он может его заменить обратившись к нотариусу который оформлял сделку. Процедура замены требует письменного уведомления существующего номинального владельца и сопряжена с самостоятельной повторной уплатой налогов по смене лица указанного в сертификатах на землю.

 

Нюансы приобретения земли на Бали, которые зависят от места где находится недвижимость:

  • разрешение на проезд по общественной деревенской дороге должно быть подписано всеми домохозяйствами которые находятся на этой дороге (они эту дорогу когда то строили за свои деньги и это их дорога, отсутсвие этого документа с подписями соседей чревато дополнительными тратами)

  • если вы покупаете/арендуете землю лучше сразу познакомиться с соседями и рассказать что вы планируете строить - их подпись необходима будет для подачи заявления на разрешение на строительство

  • необходимо самому промерять землю и удостовериться что размеры совпадают с указанными в сертификате (если не совпадут, а земля очень нравится готовьтесь что перемеры/переоформление сертификата займет до года)

  • лучше сразу познакомиться с главой деревни и узнать условия получения его подписи на заявлении на разрешение на строительство

  • узнать об обременении земли - нужно ли какие то делать отчисления в общину деревни (в банджар), когда, сколько (например раз в год покупать в общину мешок риса или платить какую то сумму денег)

 

Про налогообложение:
В Индонезии есть несколько уровней налогообложения: налоги центрального правительства, местные налоги и подоходный налог. 
Налоговая система страны учитывает тот факт, что здесь преимущественно проживает бедное население, которое в большей степени освобождается от выплаты налогов за счет более платежеспособных граждан. 
Из этого следует, что люди, чей доход составляет менее 50 миллионов рупий, освобождаются от выплаты налогов, а те, чьи доходы составляют 50-250 миллионов рупий, оплачивают налог размером в 5%, чьи доходы 250-500 миллионов – 15%, если доход выше 500 миллионов рупий – налог составляет 30%. Супружеские пары, по закону, оплачивают единый, совместный налог.

С лиц, которые не являются гражданами Индонезии, взимают налог на доход, полученный в Индонезии (сюда же относятся доходы, полученные в результате сдачи жилья в арендное пользование). Также налогообложению подлежит передача собственности в стране. 
Налог на прирост капитала равен 20% от общей продажной стоимости объекта.

Налог на недвижимость в Индонезии составляет от 0,1 до 0,2% от оценочной стоимости объекта.
Налог на землю и строительство выплачивается ежегодно и находится в ведении местных отделений Генерального директората по налогам (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia).
Переоценка налогов проводится каждые три года, за исключением быстрорастущих областей, где переоценка проводится каждый год. Резиденции стоимостью более одного миллиарда рупий облагаются налогом в верхней части налоговой шкалы (0,2 процента).
Когда кусочек земли меняет владельца, продавец должен оплатить 2.5 % от ее стоимости, покупатель должны оплатить 5% от ее стоимости.

Объекты недвижимости с продажной ценой ниже 30 млрд рупий ($2,1 млн) не облагаются налогом с продаж элитной недвижимости. Если же вы продаете объект стоимостью более 30 млрд рупий ($2,1млн) налог составит 20% (ранее было разделение на виллы и кондоминимумы и оценочная стоимость для отнесения к предметам роскоши была 20 и 10 млрд рупий соответственно).

Пример из декларации на имущество за 2019 год:

Полощадь участка: 4360 кв.м - стоимость за м2 для целей налогообложения Rp.1032000 итого =Rp.4.499.520.000

Площадь строений: 728 кв.м - стоимость за м2 для целей налогообложения Rp.1833000 итого =Rp.1.334.424.000

Общая сумма налоговой базы составила Rp.5,833,944.000

И общей налоговой базы вычитается минимум который не облагается налогами в размере Rp.20.000.000

Итоговая сумма налоговой базы составила Rp.5,813,944.000

Ставка 0,15%

Итого налог на имущество = Rp.5,813,944.000 * 0,15% = Rp.8.720.916  = $600

  • Facebook
  • Instagram

©2019 - 2025 by BaliRestate  WhatsApp